观点网5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。
一石激起千层浪，次日地产股迎来一次集体上涨，其中碧桂园收盘涨超16%，融信中国涨超7%，万科企业涨超6%，龙湖集团涨近5%。
在这样的背景中，5月29日，万科举行了2025年度股东会。
和去年临时股东会一样，出席本次会议的管理层也是7人，C位的依然是董事长黄力平，相伴左右的也都是熟面孔，包括执行副总裁李锋、李刚、华翠、韩慧华以及董事会秘书田钧。
会上，董事长黄力平形容万科的2025年是“极为艰难、直面挑战的一年”。
债务仍是首要问题
对于万科过去一年的工作，黄力平总结出了五个关键词：“保交付”“保兑付”“抓经营”“强管理”和“保稳定”。
保交付方面，万科2025年完成11.7万套房屋交付；保兑付方面，在金融机构以及大股东的支持下，同时加上公司自身的努力，万科守住了公开债不违约的底线；经营方面，2025年实现营收2334.3亿元，销售额约1340.6亿元，首开推盘去化率达60%。
管理方面，治理体系的优化、组织结构的调整、降本增效、体制合规建设等方面做了很多行之有效的工作；保稳定方面，公司的骨干员工队伍生产经营总体保持稳定，有力地保障了各项经营管理工作的有序开展。
然而2026年一季度报告显示，万科的经营业绩仍未好转，期内营收同比下降23.9%至289.3亿元，归母净利润为-59.52亿元。
对此，黄力平并未回避，直言公司目前面临的困难仍然很大，经营层面尚未有实质性改善，债务和流动性依然承压。
面对2026年，他表示将继续聚焦化险与发展两大任务，从三个方面推进相关工作：一是在各方支持下，持续做好改革化险工作；二是狠抓经营，坚决完成全年住房交付任务，系统性梳理与盘活存量资源，聚焦重点城市与主营业务，有序退出非主业投资；三是强化管控，持续优化公司治理体系，坚持总部做强、业务做专、管理做实，激发组织活力。
据了解，在现场交流中，万科的债务是投资者们首要关注问题。
财务负责人韩慧华回应表示，2025年以来，公司全力开展自救，在各方特别是大股东的支持下推进化险化债工作，目前已在部分兑付安排下完成6只公开债券的展期。
据观点新媒体了解，万科已完成展期安排的公开债分别为“22万科MTN004”、“22万科MTN005”、"23万科MTN001”、“23万科MTN002”四笔中期票据以及“H1万科02”、“H1万科04”两笔公司债。
截至2026年3月末，万科已完成332.1亿元的公开债务偿付，但在6-12月仍有101.2亿元公开债即将到期，兑付压力依然突出。
韩慧华介绍，自去年以来，深铁集团到目前为止已累计提供股东借款335.2亿元，其中今年新增借款为27.3亿元，“大股东的支持是我们化险最强有力的一个支撑。”
同时她还强调，公司也在全力落实主体责任，积极推进资产处置、项目盘活、应收款清收等工作，多渠道回笼资金，缓解到期兑付压力。
她指出，针对6-7月集中到期的4只公开债券，万科正在有序推进整体展期工作，将严格遵循同债同权、公平公正原则，延续前期成熟可行的展期方案，采取统一方案、分债券同步表决方式，平稳推进持有人会议各项流程。
观点新媒体注意到，早前于5月22日，万科已发布关于召开“23万科MTN003”、“23万科MTN004”两只中票2026年第一次持有人会议的公告，时间均定于6月5日。
寻找未来发展机会
关于国务院日前印发的《城市更新“十五五”规划》，李锋称自己这几天一直在翻来翻去地研究，并表示这是首个关于城市更新的国家级规划，进一步确立了城市发展的新模式，具有里程碑式的意义，将对企业未来业务发展产生积极作用。
李锋还透露，在《城市更新“十五五”规划》出台之后，万科立即组织了专业部门，分项目分条线地进行专题研究，同时也对现有的储备项目以及准备拓展的项目进行了分门别类的梳理，试图从中寻找到未来发展的机会。
他介绍道，万科在城市更新方面积累了丰富的经验和项目储备，目的城市更新项目中主要分为两类，一类是历史文化名片级标杆项目，如广州永庆坊、深圳南头古城、大连东关街、东莞记忆、福州烟台山项目等，通过文脉保护与活化利用，实现街区再造；另一类是资源稀缺型大型综合片区项目，如广州黄埔新城，体量大、功能复合，打造了多个多元活力的城市名片。
在项目操盘中，万科也积累和提升了相应的专业能力：一是“绣花”功夫的城市更新微改造能力；二是特色商业街区与邻里型商业的创新打造能力；三是综合产业招商与运营能力；四是多业态协同、全周期运营能力。
“未来公司将紧抓政策机遇，积极参与城市更新，响应十五五规划的有关部署要求，力争在推动企业转型发展中有所作为。”
针对业务优化与资产处置相关问题，李锋表示，公司近年来持续推动聚焦主业，2026年将继续“断臂求生”，为资产积极地寻找意向买方，全力以赴回笼资金。
但他也指出，虽然公司这两年在大宗交易市场方面做了不少工作，却还是面临着市场客户稀缺及收购意愿低的困难，“但是我们团队始终没有放弃，集团总部到地区公司都在全力以赴地采用各种渠道、各种方式，通过各种金融机构、合作伙伴退出非主业。”
一方面，聚焦主业发展，继剥离冰雪业务后，今年已启动食品板块、教育板块等其他非主业的退出或剥离。另一方面，在开发业务层面持续推进“城市聚焦”。在加快存量资源资产盘活的基础上，同步重塑投资机制、重绘投资地图，未来向经济实力强、人口吸引力高和行业空间较大的主要城市和板块进一步聚焦。
李锋表示，2026年仍会大力推进大宗交易工作，目前多个重点城市的意向交易已取得一定进展。此外，公司也在积极探索多元化、创新性的资产处置路径，在政企合作、存量房转保租房、多层次REITs等方面取得了一定成效。
与此同时，李锋还指出，2026年万科将继续推进存量盘活与土地收储两项工作。一方面，项目“盘”而要“活”，将按照“一地一方案”的原则，加强对存量土地的统筹规划和开发阶段的经营策划。
另一方面，因地制宜推动无法开发项目处置退出，结合土地具体情况、当地财政状况等情况，争取通过地方政府专项债券资金等政策工具，推动公司存量闲置土地以合理价格退出。
截至目前，万科今年已完成10个项目盘活，预计提供货值约110亿元。
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